연구 목적

○ 최근 농지규제 개선에 대한 요구가 많아지는 상황에서 지역별 농지거래 실태를 명확히 파악할 필요성이 높아지고 있다.

    본 연구에서는 농촌지역 소멸 우려가 커지고 있는 상황에서 지역별로 구분하여 농지거래의 공간분포 및 특징을 살펴보고

    이를 바탕으로 농지규제(LH 사태 이후 농지법 개정)의 효과를 분석하고자 한다.

    특히, 농지규제 효과는 LH 사태가 발생한 2021년 전후를 비교하여 농지법 개정의 효과를 살펴보고자 한다.

정책 제언

○ 첫째, 지역단위 임계 농지거래 회전율 개념을 도입할 필요가 있다. 일반적으로 농지는 자산가치, 생산가치, 수익적 가치,

    적절한 환금성이 갖추어졌을 때 비로소 거래가 이루어지는데, 농지가 가치를 발휘하지 못할 때 거래는 발생하지 않고 농지시장은

    시장으로서 제 기능을 발휘하지 못하게 된다. 따라서 농지시장이 시장으로서 거래 기능을 유지하기 위해 필요한 최소거래량,

    즉 농지시장 최소유동성 유지를 위한 정량화된 기준 설정을 위해 임계거래량 개념을 도입 할 필요가 있다.

    임계거래량 산정은 농지거래와 가격이 동반 하락하여 시장이 침체를 겪을 때는 적정거래량을 추정하여 농지거래 절벽을

    막는 정책을 펴는 기준으로 제시할 수 있다.

1. 농지거래 시장의 이해

농지시장은 소수의 매도인과 매수인이 참여하는 대표적인 얇은 시장(thin market) 으로 일반 재화에 비하여 거래 금액과 이질성이

큰 토지를 거래한다. 소수가 거래금액이 큰 상품을 거래하다 보니 거래량이 적을 뿐 아니라 한 번 거래된 상품이 다시 거래되기까지는 오랜 시간이 걸린다.

농지에 대한 적절한 가치평가가 이루어지려면 농지 특성에 대한 정보가 시장에 유통되어야 하는데, 같은 농지에 대한 시장 거래가

적기 때문에 시장을 통한 공식적인 정보 습득이 어렵다.

결과적으로 농지시장은 개별 참여자와 개별 상품 특성에 영향을 크게 받아 가격과 거래의 변동성이 크고, 거래비용이나

정보 비대칭성이 커서 시장가격이 효율적인 자원 분배의 기능을 수행하기 어려운 구조를 가지고 있다(Moss & Schmitz, 2008).

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