2021년 J-REITs 지수는 +19.3%(Total Return)의 성과를 기록했으며, 코로나19 이전(20년 1월)과 비교하면, +4.6% 상승한 수준이다. 섹터별로 성과를 살펴보면, 2020년에 이어 2021년에도 물류 섹터가 +24.9%의 성과를 기록하면서 가장 높은 수익률을 기록했고, 주거(+18.5%), 복합(+15.1%), 호텔 (+12.7%), 오피스 (+9.7%) 순으로 수익률을 보였다. ◼ 2021년 J-REITs는 상고하저의 흐름을 보였는데, 상반기에는 코로나19 확진자수 감소세, 리오프닝 기대감의 반영, 도쿄 올림픽 유관중 개최 가능성 등으로 호텔, 리테일 섹터 주도의 상승세가 나타 났다. 반면, 하반기에는 확진자 수 폭증, 긴급사태 재선언, 오미크론 변이 출연 등 코로나19 관련 악재들이 나타나면서 부진한 흐름을 보였다. ◼ 2021년의 주가흐름과 성과를 살펴보면, 2022년 상반기 J-REITs의 흐름을 결정짓는 체크 포인트 는 여전히 코로나19이다. 그러나 2021년과 다른 부분은 백신 접종 추이, 오미크론의 치명률 등을 고려할 때 코로나19 확산세 그 자체 보다는 코로나19에 대한 정부의 대응방안이 더 중요하다 판 단된다. ◼ 오미크론 변이는 델타 변이를 포함해 호흡곤란 증상이 많았던 이전 변이들과는 다르게, 중증 환자 가 많지 않고, 병원 입원 기간도 평균 2.8일(이전 8.5일)로 크게 단축됨에 따라 낙관론이 지배적인 상황이다. 다만, 일본 정부는 오미크론이 최초로 발견되었던 2021년 11월 말부터 현재까지 해외 신규 입국 전면 금지라는 미즈기와 대책(바이러스 해외 유입 차단 정책)을 유지하고 있다. ◼ 일본 정부의 코로나 대책 방향이 실물 경기에 미치는 영향이 큰 만큼, J-REITs 투자 시 대책 방향 을 확인할 필요가 있다. ◼ 미즈기와 대책이 지속될 경우, 물류와 같이 강한 실물 시장을 갖고 있는 섹터들을 중심으로 성장세 가 이어질 전망이다. 물류 리츠의 P/NAV는 1.48배로 업종 평균 1.11배 대비 밸류에이션이 높은 수 준이나, 부담이 완화될 요인은 충분하다. 임대료 상승 및 자산가치 상승이 밸류에이션 부담을 완화 시킬 것으로 판단하기 때문이다. ARES 잠정치 기준 9월 도쿄 메트로폴리탄 물류센터의 임대료는 평당 4,562엔(-0.7% MoM, +5.5% YoY)으로 견조한 상승세를 이어가고 있다. 투자 시장에서 물류 센터에 대한 프리미엄은 높게 유지되고 있는 점도 밸류에이션 부담을 완화시킬 수 있는 요인이다. ◼ 미즈기와 대책이 완화될 경우, 호텔, 리테일과 같이 실물 경기와 밀접한 관련이 있는 전통 섹터 리 츠를 중심으로 회복할 전망이다. 실적 턴어라운드를 기대할 수 있기 때문이다. 참고로 긴급사태 선 언이 없었던 2021년 상반기, 호텔 리츠 점유율과 객실당 매출은 의미 있는 상승세를 보인 바 있다. 또한, 호텔 리츠는 밸류에이션 매력이 있다. 3일 기준 호텔 리츠의 평균 P/NAV는 0.81배로 업종 평 균(1.11배)을 하회하고 있다. ◼ 한편, BOJ 구로다 총재가 정책금리를 동결하고 양적완화 기조를 유지하겠다는 의지를 밝힌 만큼, 금리 변동성 확대에 따른 J-REITs 지수 변동성 증가 가능성은 제한적이라 판단한다. 단기 금리는 -0.1%, 장기금리는 0%이며, ETF 매입 상한선은 12조엔, J-REITs 매입 상한선은 1,800억 엔이다. 수익률곡선관리(YCC) 운영 변동폭은 +-0.25%다.