주택금융정책의 딜레마|1|*유 경 원 상명대학교 경제금융학부 교수(kwyoo@smu.ac.kr)가계부채 급증과 주택가격의 상승은 주택의 자산으로서의 특징이 부각되면서 그리고 주택 소유를촉진하는 주택금융정책이 결합된 결과이다. 주택금융정책의 추진으로 주택소유가 증가하고 자산분배가개선될 수는 있지만, 높아진 주택가격으로 인해 부담가능한 주거서비스의 제공이라는 또 다른주택정책의 목표달성이 어렵게 되었다. 아울러 주거비와 부채 상승으로 인해 소득계층 간 격차가확대되고 삶의 질이 악화될 우려도 제기된다. 따라서 현재의 부채에 기반한 주택보유정책에서 탈피하여안정적인 주택공급과 주거서비스 제공을 정책의 우선 목표로 삼을 필요가 있다.주택금융정책의 明과 暗주택은 주거 서비스를 제공하는 소비재이자 가계 富의 대부분을 차지하는 자산의 성격을 갖는다. 주택은 우리 삶에 있어서 핵심적인 요소 중 하나로삶의 만족도를 결정하는 중요한 요인이 되어왔다. 코로나19로 인해 주택에머무르는 시간이 길어지면서 좀 더 나은 주거 서비스를 요구하는 사람들이늘고 있으며, 다른 한편에서는 자산으로의 가치가 보다 주목을 받고 있다.최근 자산계층 이동의 사다리로써 주택의 경제적 그리고 비경제적 가치와중요성이 그 어느 때보다 부각되고 있다. 더욱이 최근 코로나19 과정에서풀린 유동성과 낮은 금리로 인해 전 세계적으로 주택가격 급등세가 나타나고있다. 우리나라에서도 이와 같은 부동산가격 급등에 대한 우려로 인해 다양한 부동산 관련 대책이 제시되고, 금리인상 가능성이 제기되고 있음에도불구하고 주택가격 상승 기대는 요지부동처럼 느껴진다.이와 같은 배경에는 국민들의 주택소유에 초점을 맞춘 주택금융정책의추진이 제기될 수 있다. 외환위기 이후 은행권의 업무가 기업대상의 도매금융에서 가계 부동산담보대출에 초점을 둔 소매금융으로 바뀌면서 주택금융정책이 주택정책의 핵심으로 자리 잡게 된 것으로 보인다. 누구나 집을장만할 수 있게끔 금융의 접근성을 높이는 주택금융정책의 추진은 재정투입없이 ‘내집 마련’이라는 서민들의 꿈을 실현시키는 정책으로 각광을 받게되었다. 그동안 LTV, DTI 등 주택금융 관련 규제는 있었지만, 한도 내에서빌릴 수 있는 자금에 대한 접근성이 높아짐에 따라 고소득 가계를 중심으로* 본고의 내용은 집필자 개인의견으로 하나금융경영연구소의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.논 단2 하나은행 하나금융경영연구소 Bi-Weekly Hana Financial Focus주택금융의 보급확대로 주택소유 확대목표는 달성되고있지만, 부담 가능한주택 및 주거서비스제공이라는 정책목표달성이 어렵게 되는딜레마에 직면주택담보대출이 늘어났고 이들 계층을 중심으로 주택소유는 증대되었다.|1|이러한 추세는 코로나19로 인해 낮게 유지된 이자율과 유동성의 확대로인해 30~40대 젊은 계층들의 부채를 활용한 주택마련이 늘면서 보다 확대되는 양상이다. 한편 주택시장의 자가소유 확대와 가격상승은 자산분배에있어 긍정적인 효과가 있는 것으로 알려져 있다. 최근 OECD 국가를 대상으로 분석한 결과|2|에서와 마찬가지로 우리나라의 경우에도 빚을 이용한 자가주택 매입은 순자산 분배를 개선시키는 효과가 있었을 것으로 예상된다.하지만 주택공급이 제한적이라는 기대와 높아진 수요로 인해 주택가격은 상승하게 되었고, 늦게라도 자산계층이동의 사다리를 올라타고자 하는젊은 계층들의 부채를 활용한 추격매수가 발생하면서 가격은 지속적으로상승하는 모습이다. 주택소유를 확대하고자 하는 주택금융정책의 목표가부채증대를 통해 달성되고는 있지만, 이 과정에서 주택가격이 급등하여이제는 주택을 보유하지 못한 가구의 주택마련을 어렵게 하고 관련 비용지출을 늘리는 부작용을 발생시키고 있다. 즉, 주택금융의 보급 확대를 통해주택소유 확대라는 목표는 달성되고 있지만 부담 가능한 주택 및 주거서비스제공이라는 중요한 정책목표의 달성이 어렵게 되는 딜레마에 직면해 있다.주택금융정책의 추가 비용자가소유 확대를 위한 주택금융의 추진은 추가적인 부작용을 가져올수 있다. 부채를 통해 주택을 매입하여 자가 소유자가 되고 기존 주택의가치가 상승하였다고 해서 단일주택 소유자의 실질적인 효용이 증대되지는않는다. 자본이득을 얻기 위해서는 현재 주택을 이용하여 추가 담보대출을통해 수익을 실현하던지 아니면 기존의 주택을 처분해야 하는데, 이 경우다른 집값 역시 상승하였기 때문에 실질적인 주거서비스의 저하가 나타날수 있는 것이다. 더욱이 새롭게 주택을 마련해야 하는 계층에게는 그야말로‘넘사벽’ 가격이 되어 구매 가능한 가격의 주택공급이라는 중요한 정책목표를 달성하기 어렵게 된 것이다.한편, 자산계층이동의 사다리를 아직 올라타지 못한 젊은 계층들은 투자가 용이한 다른 위험자산을 찾으며 과거 일생주기보다 빠른 시기에 투자자