[Part I. 우리 나라 고급주거시장 (Trophy Home) 현황]

Trophy Property (트로피 부동산)이란, 사전적으로 상위 2%에 해당하는 주거 편의적 가치와 건축학적 가치를 가진 부동산을 의미하며 통상적으로는 고급 주거 부동산을 가리키는 말입니다. 고금리에 따른 부동산 시장 위축에도 불구하고, 일부 연예인과 유명인의 100억원대의 신규 주택 분양 소식이 언론에 보도되면서 우리 나라에서는 하이엔드를 넘어 하이퍼엔드 주택으로도 불리우고 있습니다. 최근 수요자들의 관심은 외관의 디자인을 결정하는 익스테리어까지 확장되었습니다. 담장에 숨어있던 고급주거환경이 이제는 멀리서도 보이는, 드러나는 트로피 홈으로 바뀌었기 때문입니다. 사업 시행주체는 그 어느때보다 건축설계에 대한 PR을 강력하게 진행하고 있으며, 경우에 따라서는 해외 거장 건축가를 프로젝트에 참여시키기도 합니다. 이러한 특화설계 트렌드는 트로피 홈에서 점차 주요지역 재개발/재건축까지 번지고 있습니다.

[Part II. 고급주거 수요와 가격 분석]

고소득 상위 소득의 구간별 최소순자산을 살펴보면, 상위 10%는 9억원 이상을, 상위 5%는 13억원 이상을, 상위 1%는 29억원 이상을, 상위 0.1%는 78억원 이상을 보유하고 있다고 합니다. 일반적인 트로피 홈 분양가인 110억원 기준 Price to Net Asset을 비교해보면 상위 10%의 부자 기준 110억원의 트로피 홈은 12X가 되므로, 현재 우리 나라 아파트 가격 PIR과 동일한 수준이 됩니다. 즉, 110억원의 트로피 홈 가격은 우리 나라 상위 10%에게는 적정한 가격 구간임이 검증됩니다. 또한, 최근 자산가들의 단독주택에 대한 선호도가 감소한 것으로 파악됩니다. 이는 단독주택이 시간이 지날수록 관리가 어려운 특성과, 주변 시세로 비교할만한 대조군이 없다는 점, 또한 최근 등장한 트로피 홈의 인프라의 편의성 (주차대수, 버틀러 서비스, 보안, 지리적 접근성)으로 인해 수요 트렌드가 변화하고 있기 때문일 것으로 판단됩니다. 산에서 강으로 부의 지도가 이동하고 있습니다.

[Part III. 고급주거 공급과 장기 전망]

트로피 홈을 지을 수 있는 토지는 점차 제한되다 보니 이러한 사업성 높은 토지의 희소가치도 상승하고 있습니다. 기존 시행사들은 최근 금리 인상과 인플레이션에 따른 물가 상승으로 이익에 타격을 받는 모습입니다. 비싸게 토지를 매입할수록 더 높은 분양가의 상품을 개발해야 하는데 그러면 이자비용, 설계비, 공사비도 자연스럽게 올라가게 되어 장기적으로는 고마진을 유지하기가 쉽지 않아질 것으로 보입니다. 이에 따라 서울 주요 사이트의 값비싼 토지 개발에는 최근 건설사들의 지분투자가 활발해지고 있습니다. 일본이 부동산 쇠퇴기를 지났음에도 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼와 같은 종목들이 시장을 아웃퍼폼 했듯이, 우리 나라 건설업도 이러한 다양한 개발사업 투자, 신사업 투자를 통해 정체된 내수시장에서 ROE를 지켜내는 기업이 향후 밸류에이션 차별화가 나타날 것으로 예상합니다.

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