국민 주거 안정 실현 방안(270 만호 인허가 정책) 발표 - 8 월 16 일 국토교통부는 270 만호 인허가를 포함한 국민 주거안정 실현 방안을 발표했다. 공급 확대 및 정비사업 활성화로의 정책 방향성은 긍정적으로 볼 수 있다. - 다만 정책의 강도가 강하지 않고, 재건축초과이익환수제 완화 등 주요 정책이 실제 적용될 때까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보여 이번 정책이 주택 영위 대형 건설주 주가에 미치는 긍정적인 영향은 미미할 것으로 판단한다. 정책의 주요 사항: ① 270 만호 인허가 ② 재건축부담금 감면 추진 ③ 안전진단 제도 개선 ④ 신규 택지 지정 등 - 8 월 16 일 국토교통부는 국민 주거안정 실현 방안을 발표했다. 이번 정책에는 270 만호 인허가, 신규 정비사업 지정(22 만호), 재건축부담금 감면 추진, 안전진단 제도개선, 용적률 상향 등의 내용을 담았다. - 정부는 2023~2027 년 5 년간 총 270 만호(연평균 54 만호)의 인허가를 추진할 예정이다. 지역별로는 수도권 158 만호(서울 50 만호, 경기/인천 108 만호), 광역•자치시 58 만호, 기타 60 만호다. 2023~2027 년 인허가 목표는 2018~2022 년 257 만호 대비 13 만호가 늘어나는 것이다. 특히 서울의 2023~2027 년 인허가 목표는 2018~2022 년 32 만호 대비 18 만호 증가한 50 만호다. - 270 만호의 인허가 물량 중 정비사업 물량은 52 만호로, 정부는 ① 신규 정비구역 지정(22 만호), ② 재건축 부담금 감면(재초환법 개정 발의 예정) ③ 안전진단 제도개선 ④ 사업시행인가 통합심의 확대(도정법 개정 발의 예정) ⑤ 기부채납 연계 용적률 상향 등으로 인허가 물량을 늘린다는 계획이다. 이 밖에 공공택지 88 만호(신규 택지 15 만호)의 공급 계획도 발표했다. 신규 택지 15 만호의 경우 10 월부터 순차적으로 후보지를 발표할 예정이다. - 기타 주요 발표 사항으로는 ① GTX-A 노선 조기 개통(2024 년 6 월 이전), GTX-B, C 노선 조기 착공, ② 1 기 신도시 마스터플랜(2024 년 중 수립), ③ 민간 도심복합사업 모델 신규 도입이 있다. 민간 도심복합사업의 경우 신탁사•리츠가 주도하여 토지주와 협력해 도심, 노후역세권을 개발하는 사업이다. 정책 방향성은 긍정적, 다만 주택 영위 대형 건설사에 미치는 영향은 제한적 - 공급 확대, 재건축/재개발 활성화 등 정책 방향성은 긍정적으로 볼 수 있다. 하지만 ① 270 만호 인허가 물량이 과거 5 년(2018~2022 년) 대비 13 만호 늘어나는데 그치고, ② 재건축초과이익환수제 완화 등 주요 정비사업 활성화 정책이 법 개정 사항으로 시행까지는 상당한 시간이 필요하다는 점에서 정책 효과가 주택 영위 대형 건설사 주가에 미치는 긍정적인 영향은 미미할 것으로 보인다. - 2023~2027 년 270 만호 인허가 목표는 2018~2022 년 257 만호 대비 13 만호 늘어나는데 그쳐 큰 폭의 공급 증가는 아니다. 또한 인허가 → 착공 전환율은 96%(2017~2021 년 기준) 수준으로 매우 높지만, 2022 년 들어 금리, 원자재 가격 상승에 따라 인허가 대비 착공 물량이 70% 수준에 불과한 점을 봤을 때 매크로 이슈에 따라 실제 착공 물량의 변동성은 커질 수 있다. - 재건축 사업 활성화의 핵심이라 볼 수 있는 재건축초과이익환수제 완화는 법 개정 사항(재건축이익환수법)이다. 정비사업에 통합심의를 적용하는 것 역시 도정법을 개정해야한다. 용적률 상향도 지자체의 조례 개정 사항으로 정비사업 활성화에 필요한 주요 방안의 실제 적용까지는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 다만 재건축 안전진단 규제 완화는 국토부 행정규칙 변경으로 빠르게 시행할 수 있다. - 2022 년 6 월 발표한 분양가 상한제 개편안의 강도가 크지 않았고(기존 대비 일반 분양가 1.5~4.0% 상향), 금리 및 공사비 상승으로 정비사업 조합 및 건설사에게 비우호적인 환경이 지속되고 있는 가운데, 이번 정책이 대형 건설주 주가에 반전으로 작용하기는 어려울 것으로 판단한다