< 목 차 >

Ⅰ. 투자 전략 및 Valuation

Ⅱ. 금리 상승, 인플레이션에도 견조한 리츠 수익률

Ⅲ. 한국 리츠: 자산 가치 상승에 주목

[금리 상승, 인플레이션 시기의 리츠] 리츠는 금리 상승에 따른 비용 증가를 방어하고, 인플레이션 헤지가 가능하다. 리츠의 역사가 긴 미국의 사례를 살펴보면, 2000~2021 년 금리 상승 및 인플레이션 시기에 리츠의 수익률은 견조했다. 이는 리츠가 금리 상승 및 인플레이션을 임차인에게 효과적으로 전이했고, 부동산 가치가 상승했기 때문이다. 금리 상승에 따른 주요 한국 리츠의 배당수익률 하락은 매우 제한적일 것이다. 잔여 대출 만기가 2 년 이상 남아있고, 임대료 상승 조건을 장착하고 있기 때문이다. 시가총액 2,500 억원 이상의 주요 상장 리츠 9 개를 분석했을 때, 평균 잔여 대출 만기는 2.40 년(0.72~3.06 년)이다. 즉, 실질적인 이자비용 증가는 평균적으로 2024 년 하반기가 될 것이며, 대부분 임대료 상승 조건이 있어 2024 년 하반기 이자 비용 증가를 가정해도, DPS 에 미치는 영향은 미미할 것이다. [자산 가치 상승에 배팅] 당사는 2023년까지 국내 상업용 부동산 내에서 자산 가치가 오피스 > 주유소 > 물류센터 순으로 상승 여력이 크다고 판단한다. 주요 권역의 오피스는 수요는 꾸준한 가운데 2022년 중 예정되어 있는 프라임급 공급 계획이 없어 공실률 하락과 임대료 상승이 한동안 지속될 것으로 보인다. 주유소 자산은 용도 전환, QSR, 드라이브 스루 등 추가 공간 활용이 가능하다는 측면에서 자산 가치 상승이 기대된다. 수도권 물류센터는 공급과잉 우려가 있지만 수요가 아직 견조하고, 2021년 이후 물류 센터 인허가가 제한되어 있는 측면에서 물류 센터 가치 하락은 제한적이라고 판단한다. [커질 수밖에 없는 상장 리츠 시장] 정부의 정책적 지원, 기업들의 유동화 수단, 운용사들의 선호 증가로 리츠 시장의 지속적인 성장이 예상되어 섹터 전반적인 모멘텀 증가가 기대된다. 1) 정부는 공모 리츠, 부동산 펀드에 대한 제도적 지원을 확대 중에 있다. 2) 기업의 보유 토지, 건물 유동화의 대표 수단으로 리츠를 사용하는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 3) 리츠는 자산 대형화에 유리하고, 영속형으로 자산을 운용할 수 있기 때문에 운용사들의 리츠 설립이 증가할 것으로 기대된다. [Top pick: 신한알파리츠] 리츠 업종 Top pick으로 신한알파리츠(목표주가 9,700원)를 추천한다. CBD, GBD, BBD 주요 권역에 우량 오피스 자산을 담고 있는 신한알파리츠는 레버리지 효과를 통한 안정적인 배당금 증가가 기대되고, 보유 자산의 가치 상승이 타 리츠 대비 클 것으로 예상된다. 추가적으로 보유 자산 매각을 추진 중으로 특별 배당의 기대감이 있다(예상 시가배당률 9.4%).