< 목 차 >

Part I 국내: 공사 성수기, 되살아나는 규제완화 기대감

Part II 해외: 우호적 발주 환경, 줄어드는 경쟁 강도

Part III Valuation & 2Q22 Preview 1

금리와 건자재 가격 상승 리스크 vs 분양가 상한제 수정안 인허가) 얼어있던 건축 시장에 봄이 온다. 건축경기의 선행지표가 되는 인허가 추이는 지난해부터 본격적인 턴어라운드를 보이고 있다. 전체 인허가 물량 중 서울/수도권 인허가 비중은 사실상 2015 년 이후부터 추세적 우상향을 보이고 있는 실정이다. 서울지역의 경우 인허가가 지난해 83,260 세대로 급격한 턴어라운드를 기록, 2011~2012 년 이명박 정부 당시 인허가 수준까지 회복하는 모습을 보이고 있다. 재건축/재개발과 같은 도시정비사업은 인허가에서 착공까지 적게는 6 개월, 많게는 1 년 이상의 시간이 소요되지만 일반 도급 현장의 경우 인허가와 동시에 착공이 일어나는 경우가 많다 보니, [그림3]과 같이 사실상 인허가와 착공이 비교적 동행하는 모습이다.착공) 그런데, 흔히 동행지표로 알려져 있는 착공, 분양의 이격이 발생하고 있다. 우리나라와 같이 선분양이 집중된 공급 구조, 즉 착공과 동시에 분양을 시작하는 주택 계약 구조 하에서는 이례적인 상황이다. 이러한 현상이 생기는 이유는 바로 ‘분양가 상한제’ 때문이다. 우리나라의 제한적 택지 상황 속에서 사실상 신규 공급은 도시정비사업을 통해 나타날 수밖에 없다. 도시정비사업은 각 지역 개인, 즉 조합원들이 사업 주인이 되는데, 일반분양을 최대한 많이(Q) 짓고, 최대한 비싸게(P) 팔아야 이윤이 남는다. 여기서 이윤이란 건설사 공사비를 제외한 조합원 개인의 수익, 즉 현금청산분이 된다. 그러나 최근 분양가 상한제로 인해 시세 대비 현저히 낮은 수준의 분양가가 책정되다보니, 현금청산은 커녕 분담금을 지불해야하는 상황까지 이를 가능성이 높아졌다. 이미 인허가가 완료된 현장의 착공 시점을 계속 늦출 수가 없다 보니, 공사는 시작하되 분양은 정책 기조에 따라 시점을 늦추는 현장들이 늘어나고 있는 것으로 파악된다. 1 분기 건자재 관련 수급 불확실에 따른 착공 지연 리스크가 있었으나, 민간 부문에서 1 분기 착공은 여전히 우상향 흐름이 지속되고 있다.분양) 건설사의 매출로 이어지는 분양의 경우는 2018 년을 저점으로 3 개년 연속 상승했고, 2022 년 역시 분양 물량이 48 만세대로 크게 늘어나는 것으로 집계된다. 만약 48 세대를 모두 분양하는데 성공할 경우, 이는 역사적으로 두번째 높은 수준이 된다. 2022 년 연초 당시 계획 물량은 46 만세대였는데, 최근 업데이트 기준 2 만세대가 더 증가한 모습이다. 수도권 (서울+경기+인천)의 2022 년 분양 목표치 역시 전년대비 19.6% 증가한 23 만세대로 집계되는데, 이 역시 박근혜 정부 당시 역사적 두번째 고점 수준과 유사하다. 5 월 누계 기준으로 분양은 예년 대비 우호적인 흐름을 보이고 있으며, 전년 대비 15.5% 증가한 상황이다. 다만, [그림12]에서 확인할 수 있듯이 연초 이후 추세적으로는 수도권 분양이 감소하고, 지방 분양이 급증하고 있어 수도권 지역의 분양 증가는 여전히 규제에 따른 관망세 등으로 인해 회복하지 못하고 있는 것으로 보인다.5 월까지 수도권 분양 실적은 다소 저조하지만, 연간 계획 물량을 고려하면 하반기 수도권 지역의 분양 턴어라운드는 여전히 기대해볼만 하다. 그런데 계획 물량을 보면 수도권의 분양이 증가함과 동시에 지방 분양 역시 그 기세가 꺾이지 않고 증가세가 지속되고 있는 모습이다. 수도권 분양이 전년 대비 19.6%나 증가하는데도 전체 분양에서 수도권 비중은 오히려 감소한다. 지역별로 분양이 감소하는 곳도 있지만, 분양이 큰 폭으로 성장하는 부산 (2021 년 7,381 세대 → 2022E 36,800 세대)과 광주 (2021 년 3,411 세대 → 2022E 18,025 세대)의 영향이 큰 이유이다. 부산이 전년과 분양이 동일하다고 가정 시 수도권 비중은 50.7%, 부산과 광주 두 곳 다 분양이 전년과 동일하다고 가정 시 수도권 비중은 52.3%로 늘어난다. 지난해 수도권 분양 비중이 절반 아래로 내려갔지만, 늘어난 인허가를 바탕으로 향후 분양을 주도하는 지역이 점차 지방에서 수도권으로 옮겨갈 것으로 판단하고 있다. 다만, 2022 년 한 해만 놓고 보면 과거 3 개년 분양을 주도했던 지방 역시 분양이 크게 꺾이지 않고 있다는 점에 주목한다.