주택가격은 내구재(주거서비스 제공)와 자산(가치저장수단)으로서 가치에 의해 결정된다.소비재로서의 가치는 주택공급, 인구, 가구수, 소득수준 등에 영향을 받아 주거서비스의 가격(임대료)에 반영된다. 자산 가치는 가치저장 능력, 환금성, 보유비용 등에 의해 결정되며 수급여건과 금융비용 등에 따라 변동한다. 우리나라 주택은 가격변동성 대비 가격상승률이 높았을 뿐 아니라 주택의 높은 동질성으로 매매도 용이 하여 가치저장수단으로서 성격도 갖고 있다. 수익성과 매매의 용이성 모두 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트가 상대적으로 높았다. 서울 지역 아파트의 가격 상승률이 높았고 매매가 용이했던 것은 높은 도시 화 및 집적도로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축에 따른 차익기대 등에 기인하는 것으로 판단된다. 본고에서는 주택의 자산가치를 매매가격에서 내재가치를 차감해 도출하였다. 시산 결과, 주택의 자산가 치는 지역별로 서울, 유형별로 아파트에서 높게 나타났다. 주택 관련 정책의 변화가 주택의 자산가치에 미 치는 영향을 분석한 결과, 주택공급의 증가는 지역 및 주택 유형과 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키 는 것으로 나타났다. 이에 반해 수요에 영향을 주는 조달비용 상승의 영향은 서울지역은 유의하나 지방은 유의하지 않았으며, 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 반면 지방 아파트의 자산 가치는 하락시키는 것으로 분석되었다. 이상의 결과를 종합하면 주택시장의 안정을 위해서는 장기적 관점에서 공급정책의 일관성을 유지하는 것이 중요하다. 공급정책 수립 시, 공급규모, 분양가격 등 양적인 측면 뿐 아니라 주민의 실거주 환경 개선 에 중점을 둠으로써 내구재로서 특징이 주택선택에 중요한 요인이 되도록 하는 것도 필요하다. 아울러, 아 파트 중심의 주택공급은 제한된 면적에 많은 주택을 공급할 수 있지만, 주택시장의 동질성이 심화되면서 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못한다는 점에서 주택의 다양성을 높이는 방안을 모색해야 할 것이다. 한편, 수요정책 효과는 일부지역에 국한되는 만큼 내구재로서의 중요성이 높아지면서 다양한 지역이 선호될 경우 자산가치의 과도한 상승을 억제하는데 효과적일 수 있겠다. 또한, 공급계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하고 여건변화에 따른 공급계획 변동 및 원인을 정기적으로 홍보하 여 공급정책이 수요자의 기대에 잘 반영될 수 있도록 커뮤니케이션을 강화해야 할 필요가 있다.Ⅰ. 검토 배경 주택가격은 내구재(주거서비스 제공)와 자산 (가치저장수단)으로서 가치1)에 의해서 결정된 다. 내구재로서 가치는 주택공급, 인구, 가구 수, 소득수준의 영향을 받아 임대료 등 주거서 비스 가격에 반영된다. 자산으로서 가치는 가 치저장능력, 환금성2), 보유비용3)(주택의 경우 유지보수비용) 등에 의해 결정되며, 수급여건 과 금융비용 등에 따라 변동한다. 최근 부동산 가격 상승으로 주택의 자산으로 서 가치가 부각되는 가운데, 정부는 투기목적의 주택 수요를 억제하기 위해 대출규제, 보유세 및 양도소득세 부담 강화 등의 정책을 시행하였다. 본고에서는 우리나라 주택의 특징을 살펴보고 주택정책의 변화가 주택의 자산으로서 가치에 미치는 영향을 분석한 후 시사점을 제시하였다. Ⅱ. 우리나라 주택시장의 특징 1. 주택의 자산으로서의 성격 (가치저장능력) 우리나라 주택은 주요국의 주택() 및 주식, 예금 등 국내 여타 자산()과 비교해 상대적으로 위험(변동성)4)은 낮고 가격 상승률은 높은 모습을 보였다. 한국 (부동산원지수) 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 변동성 수익률(%) 한국 (실거래가지수) 호주 덴마크 벨기에 핀란드 프랑스 독일 아일랜드 이탈리아 일본 네덜란드 뉴질랜드 포르투갈 노르웨이 스페인 스웨덴 영국 스위스 미국 국가별 주택가격 상승률 및 변동성1) 주 : 1) 2006.1분기~2021.3분기(일부국가는 2021.2분기) 자료: OECD, 한국부동산원 420 0 10 20 30 450 0 1 2 3 4 5 6 전 국 주 택 서 울 주 택 서 울 아 파 트 코 스 피 명 목 GDP 정 기 예 금 (1~2년 ) 수익률(좌축) 변동성(우축) (%) 자산종류별 상승률 및 변동성1) 주 : 1) 2006.1분기~2021.3분기 자료: 한국은행, 한국거래소, 한국부동산원 지역별로는 지방보다 서울의 주택이, 유형 별로는 단독주택보다 아파트가 위험(변동성)대 비 높은 가격상승률을 나타냈다(). 가 격상승률/변이계수 비율은 서울(5.4)이 지방 (3.1)에 비해 높았으며, 유형별로 아파트가 단 독주택을 상회하였다.