< 목 차 >

￭ 들어가며

￭ 재고 및 공급 현황

￭ 수요자 특성

￭ 가격과 수익률

￭ 성과와 과제

(목적) 2022년을 기점으로 전국 오피스텔 총물량 100만호 시대가 시작됨. 100만호 시대 에 맞게 공과 과를 균형 있게 진단해야 할 시점임. (공급) 오피스텔의 다수가 수도권에 공급되었고 주거용으로 활용됨. 대부분 상업지에 입지 하고 지하철역과 3㎞ 이내로 양호한 인프라를 갖춘 지역에 위치함. 최근 오피스텔 공급 물 량이 증가하여 연간 물량이 아파트 대비 20%에 이름. - 건축물대장에 따르면 전체 물량 중 70.1%가 수도권에 공급되었고, 80% 이상이 상업지역(67.3%)과 준 주거지역(14.9%)에 입지함. 또한, 도시철도 직선거리 3㎞ 이내에 위치하고 있으며 직주근접성도 높음. - 2010년대 초반까지 아파트 대비 오피스텔 연간 공급량은 10%를 밑돌았으나, 2013년 이후 오피스텔 의 공급이 지속 증가하여 최근에는 20%를 넘어서며 시장 영향력이 확대됨. (수요) 오피스텔 거주 가구의 70% 이상이 1인 가구이며, 40대 이하 비중도 77.4%에 달함. 80.4%가 임대주택으로 활용되며, 보증부 월세, 2년 이내 단기 거주 형태가 다수임. - 주거실태조사를 기준으로 오피스텔 거주 가구 특성을 분석한 결과, 1인 가구 비중이 73.4%, 40대 이 하 비중이 77.4%로 확인됨. 이는 1인 가구와 젊은 계층의 오피스텔 선호를 반영함. - 임대주택으로 활용되는 비율이 80.4%이며, 과반이 보증부 월세의 형태이며 2년 이내 단기 거주 비중 도 80%를 넘어섬. (임대사업자) 자본수익률에 대한 기대는 낮고 실질 임대수익률은 4%를 하회함. 낮은 회전율 및 보유기간을 고려하면 아파트 대비 투자 매력도가 낮음. 2021년 기준으로 임대주택으로 등록된 오피스텔 비율은 40% 남짓으로 추정됨. - 아파트 대비 낮은 가격으로 진입장벽이 낮고 안정적 임대수익을 추구하는 개인을 위한 투자상품으로 자 리매김함. 이는 오피스텔 임대사업자가 고자산가가 아니며 투자성향도 강하지 않음을 의미함. - 오피스텔 공급은 안정적 임대수익을 추구하는 개인의 자발적 공급에 기대어 이루어짐. (성과) 100만호에 달하는 물량은 1~2인 가구 수요에 부응하며 이들을 위한 민간임대주택으로 활용됨. 주거이동의 사다리 역할을 수행하며 전반적인 주거 만족도도 높음. - 오피스텔에 대한 주거 만족도가 아파트보다 소폭 높음. 다양한 주거 유형에서 오피스텔로 이동이 이루어 지면서 거주자의 서비스 개선 체감이 다른 상품에 비해 큰 것으로 판단됨. - 오피스텔이 주거시장의 완충재 및 주거이동의 사다리 역할을 하고 있는 것으로 평가됨. (과제) 오피스텔의 본질은 인프라가 갖추어진 상업지에 공급되는 유연한 용도의 소형 부동 산임을 제대로 인식하고 이에 맞는 위상을 설정해야 할 것임. 팬데믹 이후 변화하는 공간 수요에 대응하기 위해서라도 오피스텔의 장점을 극대화할 수 있는 제도적 지원이 필요함. - 임대주택으로 기능하고 있어 도심지에 지불가능한 오피스텔 재고를 확보하고 다양한 임차자 지원도 필 요함. 공유모델들을 활용하여 1인 가구가 겪고 있는 복합적 문제(고용, 의료, 주거 등)를 지원할 수 있 는 플랫폼으로서의 주거모델을 개발해야 함. 건설이슈포커스 2022-02 Construction & Economy Research Institute of Korea 4 한국건설산업연구원 Ⅰ 들어가며 2022년을 기점으로 전국 오피스텔 총물량 100만호 시대가 시작될 것임. – 2021년 상반기 기준으로 전국의 오피스텔 총물량은 94.2만호임. 최근 9년(2012~2020년)간 오피스 텔 연평균 준공은 6.4만호이며 분양 추이를 고려할 때 준공 물량이 유지될 가능성이 높음. – 준공을 고려하면, 2022년 연내 재고 100만호를 넘어서며 우리나라 부동산시장에서 오피스텔 100만호 시대가 도래할 것으로 보임. 100만호에 달하는 물량은 연립주택 총물량(44.7만호)1)의 2배에 이름. 오피스텔은 1985년 등장하여 1988년 「건축법」을 통해 제도화되었음. 이후 근 35년이 지남. 「주택법」상에서는 2010년 이후 준주택으로 분류됨. – 우리나라 오피스텔의 시작은 1985년 마포구에서 성지건설이 분양한 성지빌딩으로 알려짐.2) 오피스 텔은 오피스(office) + 호텔(hotel)의 합성어로, 전유공간 안에서 용도가 혼합된 건축물을 지칭함. 제 도적으로는 1988년 2월 「건축법 시행령」 별표에 처음 등장하여 ‘오피스텔 건축기준’이 제정됨. – 2010년부터 오피스텔은 「주택법」상에서 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택과 함께 ‘준주택’으로 분류됨. 오피스텔은 규제 강화와 완화가 반복되면서 부침을 겪었지만, 100만호에 달하는 재고를 확보했다는 것은 시장에서 역할이 검증된 것으로 판단됨. - 정책적으로는 오피스텔에 대한 발코니 설치 금지를 통해 상품의 차별성을 고수하고 있으며, 바닥난방 허 용 여부 및 허용 면적, 욕실, 전용출입구 설치 등의 규제 강화와 완화가 반복되며 시장의 부침을 겪음. - 이와 함께 부동산시장 호조, 아파트시장 규제의 풍선효과 등에 복합적 영향을 받으면서 공급 물량, 가격 변동이 나타남. - 다양한 상품이 시장에 등장하지만, 기능과 역할의 영속성을 확보하지 못하여 사라지는 경우가 다수임. 반면 오피스텔은 등장 이후 35년여 만에 재고 100만호에 도달함. 이는 일정 시간을 거치면서 시장이 오피스텔이라는 상품의 역할을 검증한 것으로 판단됨. 그러나, 정책은 오피스텔을 틈새 상품으로만 인식하고 제대로 된 평가를 수행하지 않 았음. 이제 오피스텔 100만호 시대에 맞게 공과 과를 균형 있게 진단해야 할 시점임. – 오피스텔을 주류 정책 대상으로 바라보지 않고 아파트에 부수적 상품으로 다룸. 아파트 규제 강화에